Las asambleas de copropiedad en Colombia siguen siendo un terreno de conflicto. Mientras termina la temporada de reuniones ordinarias, los propietarios de edificios y conjuntos residenciales siguen presentando dudas sobre decisiones tomadas en estas reuniones, revelando patrones problemáticos que afectan tanto los bolsillos como los derechos democráticos de los dueños.

Uno de los conflictos más comunes gira alrededor del dinero. En algunos edificios, administradores están metiendo costos de automatización u otras inversiones dentro de la cuota ordinaria de administración, cuando legalmente deberían cobrarse como cuota extraordinaria. La diferencia no es un detalle: una cuota extraordinaria requiere debate y aprobación específica, mientras que la ordinaria se pasa directamente. Aunque los arrendatarios pueden ser responsables solidarios de la administración ordinaria, las inversiones son obligación exclusiva del propietario del inmueble.

Otro problema grave ocurrió en un conjunto de 280 apartamentos donde la asamblea impidió que dos propietarios se postularan al consejo de administración porque el administrador hizo señalamientos injuriosos sobre ellos. Aquí el asunto es claro desde el derecho: si cumplen los requisitos del reglamento de propiedad horizontal, no se puede bloquear su participación. "Aunque las decisiones de la asamblea prevalecen y son obligatorias, esa facultad no es absoluta: debe ejercerse respetando el debido proceso, el derecho de participación y las reglas que se han establecido previamente", como señala el análisis legal. Cuando esto no ocurre, la decisión puede impugnarse ante juzgados competentes.

La tercera alarma tiene que ver con las actas. En un conjunto de estrato 2 en Bosa, el administrador argumentó que la grabación de la asamblea eliminaba la necesidad de hacer acta formal. Esto es directamente ilegal. Según la Ley 675 de 2001, el administrador tiene la obligación de elaborar un acta escrita, ponerla a disposición de los propietarios en los tiempos establecidos y someterla a aprobación. "La grabación es únicamente un medio auxiliar que puede servir de soporte para la elaboración del acta o como elemento de verificación, pero no reemplaza las exigencias legales", según el análisis. Sin acta, no hay constancia verificable de quórum, deliberaciones ni decisiones. Omitir este documento es incumplimiento de norma obligatoria y puede generar responsabilidades para quien administra.

Estos casos muestran un patrón: administradores que actúan como si la asamblea fuera su poder personal. Propietarios que desconocen sus derechos. Y procedimientos que saltan normas legales. Lo importante es saber que ninguna decisión de asamblea es intocable si viola la ley o el reglamento. Cualquier propietario afectado puede llevar el caso ante los juzgados para que se determine si la decisión fue legal o no.

===NOTAS DE EDICIÓN=== Este artículo reescribe contenido publicado por El Tiempo, donde la abogada Nora Pabón Gómez responde consultas específicas de lectores sobre propiedad horizontal.