Las asambleas ordinarias de propietarios enfrentan un dilema financiero sin precedentes. El incremento del salario mínimo, aunque beneficia al personal de vigilancia y servicios, ha presionado los presupuestos de administración de forma inesperada. Las cuotas no subieron al ritmo del salario mínimo sino a un promedio entre este y el Índice de Precios al Consumidor, lo que ha provocado aumentos entre el 13 y el 17 por ciento. Para trabajadores que devengan el salario mínimo, este incremento ni siquiera cubre la suba de sus propias cuotas de administración, sin hablar de otros gastos como salud, educación y servicios públicos.

La situación afecta especialmente a pensionados con ingresos cercanos al salario mínimo y comerciantes en edificios mixtos u oficinas. El trabajo remoto ha reducido el uso de espacios de oficina pero no elimina la obligación de pagar cuotas, generando un círculo vicioso: presupuestos desajustados por morosidad creciente y servicios comprimidos que afectan la calidad de vida de quienes ya pagaban.

Lo que parecía un atractivo al comprar un apartamento bajo régimen de propiedad horizontal puede convertirse en una carga insostenible. Según señala la abogada Nora Pabón Gómez en su columna de consultas en El Tiempo, "no es exagerado afirmar que vivir o trabajar en Propiedad horizontal se está convirtiendo en un lujo cada vez más costoso". Administradores y consejos de administración deben reconocer que la crisis es más severa en algunos inmuebles que en otros.

Entre los casos que genera mayor litigio está la limitación de servicios. Cuando una asamblea decide cerrar la piscina entre semana para ahorrar costos de personal y cumplimiento normativo, perjudica a propietarios que adquirieron el inmueble con la expectativa explícita de usarla. La Ley 675 de 2001 exige un quórum calificado del 70 por ciento para alterar el uso y goce de bienes comunes, y Pabón Gómez indica que tales decisiones son impugnables, especialmente si el servicio era razón determinante de la compra.

Otro conflicto surge con las personas con discapacidad. Administradores no pueden omitir inversiones en rampas, ascensores, estacionamientos azules y acceso a servicios comunes bajo el argumento de ahorro presupuestal. Pabón subraya que "no solo existen las normas referentes a los ascensores, rampas, baños y estacionamientos, sino que se les debe garantizar las condiciones para su locomoción". Estos son derechos fundamentales respaldados por jurisprudencia constitucional, no opciones.

Estructura e impermeabilización de cubiertas tampoco pueden delegarse a usuarios de terrazas. Son responsabilidad de todos los propietarios por tratarse de conservación del edificio. Administradores que omiten estos gastos en presupuestos cometen errores legales que pueden ser impugnados.

La abogada propone que antes de comprimir servicios, administradores exploren mecanismos legales como la explotación comercial de bienes comunes. La Ley 675 permite esto con cumplimiento tributario, una herramienta infrautilizada para reducir cuotas sin vulnerar derechos. En momentos de ajuste presupuestal, la tentación de evadir obligaciones legales es alta, pero las consecuencias litigiosas y de convivencia son mayores que los ahorros inmediatos.