Las administraciones de conjuntos residenciales en Colombia tienen facultades para sancionar a morosos e infractores, pero estas no son ilimitadas. La Ley 675 de 2001 trazó una línea clara: no se pueden imponer multas arbitrarias ni sorpresivas. Todo debe estar documentado, justificado y debe permitir que el sancionado se defienda. Si usted recibió una multa en su edificio o conjunto y no la entiende, es importante que sepa cuáles son sus derechos y cuáles son los límites que la ley les impone a quienes administran estos espacios.

La ley establece que antes de llegar a una multa, debe existir un requerimiento escrito previo. En este documento la administración debe informarle al propietario o residente exactamente cuál fue la conducta cuestionada y cuánto tiempo tiene para corregirla. Esto significa que una sanción económica no puede caer sorpresivamente. Usted debe conocer qué se le reprocha y tener oportunidad de responder. Si la administración no cumple este paso, la multa entra en territorio de lo cuestionable.

Cuando sí se puede sancionar, la ley permite tres opciones principales. La primera es publicar una lista de infractores en lugares visibles del conjunto, indicando claramente qué norma se incumplió. La segunda consiste en imponer multas sucesivas mientras persista el incumplimiento. La tercera autoriza restringir el acceso a bienes comunes no esenciales, como salones comunales o áreas recreativas. Ojo con esto último: la ley prohíbe explícitamente restringir acceso a espacios esenciales o que afecten la circulación normal del inmueble. Un residente no puede ser impedido de entrar a su apartamento o de usar las escaleras.

En términos de cifras, cada multa económica tiene un techo legal: no puede exceder dos veces el valor de las expensas comunes mensuales que pague el infractor. Y aunque se impongan multas sucesivas por el mismo incumplimiento, el total acumulado no puede sobrepasar diez veces el monto de esas expensas mensuales. Esto evita que administraciones desproporcionadas arruinen a un propietario por un incumplimiento.

No cualquier persona dentro de la administración puede imponer estas sanciones. La ley es clara: deben ser aprobadas por la asamblea general o por el consejo de administración, si el reglamento así lo permite. El administrador puede ejecutar, notificar y cobrar las multas, pero no decidir por su cuenta imponerlas. Si recibe una sanción impuesta únicamente por el administrador sin respaldo del órgano competente, allí hay un problema legal.

Un residente sancionado tiene derecho a impugnar la decisión cuando considere que no se siguió el procedimiento o que se vulneraron sus garantías. Para saber si una multa es legal, debe revisar si la conducta está prevista en el reglamento de propiedad horizontal, si hubo requerimiento previo, si se le permitió defenderse, si la decisión provino del órgano competente y si la sanción es proporcional a la falta. El comité de convivencia, por cierto, no puede imponer sanciones: solo puede facilitar acuerdos entre vecinos.