Medellín enfrenta una crisis de acceso a vivienda que golpea directamente el bolsillo de quienes la habitan. De acuerdo con un estudio de la Universidad Javeriana que coincide con análisis del Banco de la República, la capital antioqueña se ha convertido en la ciudad con los arriendos más costosos del país. Pero detrás de estos precios al alza hay una historia de escasez estructural que afecta principalmente a las familias con menos dinero.

El problema tiene nombre: muy pocas viviendas nuevas están siendo construidas. Entre 2015 y 2024, las licencias de construcción en Medellín cayeron de 121 a 64 por cada 100.000 habitantes, lo que representa una reducción del 64 por ciento en una década. En el Área Metropolitana del Valle de Aburrá la situación es aún más grave: pasó de 144 a 65 licencias por cada 1.000 habitantes, perdiendo el 55 por ciento de capacidad constructiva. En términos simples: la ciudad está construyendo la mitad de viviendas de las que construía hace nueve años, mientras que las familias que llegan a Medellín o necesitan cambiar de casa siguen siendo las mismas o más. Esa brecha es lo que dispara los precios del arriendo.

Pero la escasez de construcción no es la única razón. Según Ángela María Fonseca, profesora del Departamento de Economía de la Javeriana, "En conjunto, estos factores muestran que la oferta de vivienda es rígida y no está respondiendo del todo a lo que demandan los hogares, ya que se ofrecen viviendas de mayor tamaño a lo que necesitan ellos, y en las zonas periféricas, donde hay viviendas más asequibles, hace falta mayor conectividad y acceso a servicios". Lo que ocurre es que el suelo disponible para construir escasea, y los proyectos que se aprueban están dirigidos principalmente a personas de ingresos medios y altos. La vivienda de interés social, la que necesita la población más vulnerable, simplemente no se está construyendo al ritmo que se requiere.

Mientras tanto, comprar vivienda propia se ha vuelto casi inalcanzable para la mayoría. Las tasas de interés de los créditos hipotecarios están por los cielos, lo que hace que obtener un préstamo bancario para adquirir casa sea cada vez más difícil. Con estas puertas cerradas, los medellinenses no tienen otra opción que recurrir al mercado de arriendo, donde la demanda sigue creciendo y los dueños suben precios sin ningún incentivo para detener la tendencia.

Andrés Felipe Giraldo, también profesor de economía en la Javeriana, resume el problema así: "Lo que observamos respecto al precio de los arriendos tiene un punto de vista multicausal, tanto desde el punto de vista de la demanda, como el punto de la oferta. Hay presiones demográficas debido a que los hogares son cada vez más pequeños. Hay presiones de mercado hipotecario, las tasas de interés soy muy altas, es difícil acceder a vivienda propia, por lo tanto, optan por acceder al mercado de arriendo". Paradójicamente, aunque el tamaño promedio de las familias bajó entre 2016 y 2024 en Medellín (de cuatro a tres y media personas), la vivienda se ha puesto más cara y más lejana del alcance de la población de menores ingresos. Es un círculo vicioso donde menos construcción, menos opciones de crédito y menos vivienda social terminan concentrando la presión en los arriendos.