Las peleas entre vecinos en edificios y conjuntos residenciales colombianos son casi legendarias. Mascotas, ruido, parqueaderos, visitantes, aspecto de balcones: cualquier cosa puede convertirse en un conflicto. Pero existe un muro legal que muchos administradores y asambleas ignoran o pasan por alto. La Ley 675 de 2001 establece reglas muy específicas sobre lo que sí se puede hacer y lo que definitivamente no.

El primer punto clave es que ni las administraciones ni las mayorías de propietarios tienen carta blanca. Los reglamentos internos existen y son necesarios para la convivencia, pero bajo ninguna circunstancia pueden atropellar derechos fundamentales como la dignidad humana o el debido proceso. Esto no es un capricho legal: está en la Constitución y la ley los deja bien claro.

Cuando se trata de castigos, las administraciones pueden multar económicamente o restringir el uso de áreas comunes no esenciales si hay infracciones de convivencia. Pero aquí hay un pero gigante: no pueden hacerlo de forma automática ni punitiva. La persona afectada tiene derecho a conocer formalmente qué se le imputa, presentar su defensa y cuestionar las decisiones. Sin ese trámite previo, cualquier sanción está viciada legalmente.

Hay un tema que toca la realidad de muchos edificios: los deudores morosos. La ley prohíbe restringir el acceso a los bienes comunes esenciales (ascensores, portería, escaleras de emergencia, vías de circulación) incluso si alguien debe cuotas. Eso no es negociable. Lo que sí se puede restringir son áreas no esenciales como piscina o gimnasio.

Existe una zona gris importante entre lo privado y lo comunitario. Las administraciones pueden regular horarios, seguridad y mantenimiento de fachadas en áreas compartidas, pero no pueden meterse arbitrariamente en lo que ocurra dentro de cada apartamento o casa. Los conflictos sobre mascotas o balcones deben resolverse primero a través de comités de convivencia u otros mecanismos alternativos antes de terminar en juzgados.

Un detalle final pero importante: el deber de pagar cuotas ordinarias y extraordinarias es obligatorio todo el tiempo, viva o no en el inmueble. Eso no cambia aunque el propietario no use activamente las zonas comunes.