Las administraciones de edificios en Colombia enfrentan un giro importante en cómo calculan y justifican los aumentos de cuotas a partir de 2026. Durante años, la práctica común era vincular directamente el incremento del salario mínimo con la subida de la cuota de administración, como si ambos marcharan al mismo ritmo. Pero ese modelo está quedando atrás.

El cambio refleja una realidad más compleja. El aumento estimado del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente para 2026 es del 23%, una cifra que ha generado la expectativa de que las cuotas suban en la misma proporción. Sin embargo, según Daniel Laverde, gerente comercial de Properix, "Uno de los errores más frecuentes es asumir que la cuota de administración debe subir automáticamente en la misma proporción del salario mínimo. En realidad, la cuota debe responder al presupuesto de la copropiedad, a sus contratos vigentes y a las necesidades reales del edificio".

La razón de este replanteamiento está en cómo se distribuye el dinero en un edificio. En promedio, cerca del 60 por ciento del presupuesto se destina a servicios de seguridad y aseo, mientras que el 40 por ciento restante cubre mantenimiento, reparaciones, servicios públicos, pólizas y otros conceptos. Cada rubro se comporta de forma diferente. El aseo tiene componentes laborales ligados al salario mínimo, pero también requiere insumos afectados por la inflación general. La vigilancia responde a tarifas reguladas, tipo de servicio y regulaciones de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. El mantenimiento depende de materiales influenciados por el dólar y precios de construcción.

La metodología actual propone un cálculo ponderado. Si el 60 por ciento del presupuesto depende de costos laborales que suben 23 por ciento, el impacto es de 13,8 por ciento. Si el 40 por ciento restante se ajusta en 12 por ciento por inflación, aporta 4,8 por ciento. El incremento total resultante es de 18,6 por ciento, inferior al aumento del salario mínimo. Además, cambios normativos como la reforma laboral de 2025 y la reducción progresiva de la jornada laboral han incrementado recargos nocturnos y dominicales, obligando a reorganizar turnos.

La seguridad se consolida como un factor crítico. Según la Encuesta de Convivencia y Seguridad Ciudadana 2025, el 41,6 por ciento de las personas reporta sensación de inseguridad en espacios públicos. Esta presión mantiene la demanda de controles más rigurosos en edificios. Sumado a esto, la expansión de la renta turística en edificios residenciales agrega nuevas complicaciones: rotación de ocupantes, necesidad de reglas definidas, controles de acceso más estrictos y registro de incidencias. La administración debe gestionar convivencia entre residentes permanentes y arrendamientos de corta estancia.

El aspecto más relevante para propietarios y residentes es la transparencia. En una encuesta de 2025 realizada a más de 100 residentes, el 52,3 por ciento manifestó necesidad de mayor claridad en la información. Esto obliga a las administraciones a detallar el origen de cada incremento, diferenciando entre costos obligatorios, decisiones operativas y mejoras en control. La cuota de administración, en consecuencia, se consolida como el resultado de un sistema que integra variables económicas, operativas y de convivencia, donde la trazabilidad y claridad de la información son determinantes para reducir conflictos.