Administrar un edificio o conjunto residencial implica navegar una serie de reglas legales que muchas veces generan confusión entre propietarios y administradores. La abogada Nora Pabón Gómez, quien responde consultas sobre propiedad horizontal para El Tiempo, ha aclarado algunos de los interrogantes más comunes que enfrentan las juntas directivas y asambleas en Colombia.

Una de las preguntas recurrentes se refiere al manual de convivencia y su relación con el reglamento de propiedad horizontal. Contrario a lo que muchos creen, estos son dos documentos separados. El manual no se integra al reglamento, pero debe sujetarse a este y a la Ley 675 de 2001. La ventaja es que el manual es aprobado directamente por la asamblea de propietarios sin necesidad de un quórum calificado, ni requiere elevarse a escritura pública ni ser inscrito en registro alguno. Aunque un abogado puede redactarlo, también pueden participar en sus sugerencias el administrador, el consejo, el revisor fiscal y los residentes, quienes mejor conocen las necesidades del inmueble.

Otro aspecto que genera incertidumbre es la convocatoria de asambleas. La Ley 675 establece que la convocatoria debe hacerse con al menos quince días de anticipación. Si una asamblea ordinaria se convoca el 31 de marzo para realizarse el 28 de junio, como preguntaba un lector, esto no genera un vicio legal ni irregularidad, ya que el lapso es superior al mínimo requerido. Sin embargo, es importante que la fecha respete lo establecido en el reglamento de cada propiedad horizontal, pues de lo contrario las decisiones podrían ser impugnadas judicialmente.

En cuanto a la composición del consejo de administración, la Ley 675 permite que esté integrado por un número impar de tres o más propietarios. Si el reglamento especifica siete miembros pero solo se postulan cinco personas, la elección es válida. Dejar el consejo incompleto cuando hay candidatos disponibles sería incorrecto, pero elegir a los cinco postulados cumple con los requisitos legales mínimos.

Un tema delicado es el cambio de administrador. Cuando la asamblea elige a un nuevo administrador pero el anterior tiene contrato vigente hasta fecha posterior, deben considerarse varios aspectos. La representación legal solo puede ser ejercida por quien aparezca como administrador ante la alcaldía local. La asamblea debería haber señalado claramente cuándo surtirá efecto el cambio de administrador. Normalmente, nombrar a uno nuevo implica la remoción del anterior, pero el contrato vigente debe respetarse según lo pactado. En casos de duda, es recomendable consultar con un abogado que revise los antecedentes de la decisión asamblearia y los términos del contrato existente.