Cuando un colombiano vende un inmueble, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales espera su parte. Pero no es lo que muchos creen: el impuesto a la ganancia ocasional no grava el precio total de venta sino únicamente la utilidad real que genera la operación. Este detalle fiscal, que parece simple, es donde comienzan los problemas para miles de propietarios cada año.

Para que una venta clasifique como ganancia ocasional y no como renta ordinaria (más costosa), el inmueble debe haber estado en manos del vendedor mínimo dos años. La base del impuesto es la resta entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Según explicó Natalia González, abogada en Foccus Consultores, en una entrevista para El Espectador, el costo fiscal "corresponde al valor base reconocido tributariamente" para establecer si hubo ganancia o pérdida.

Para 2026 la tarifa general se mantiene en 15 por ciento. Pero aquí está el punto que muchos olvidan: al precio de compra inicial se pueden sumar varios conceptos que aumentan el costo fiscal y reducen la utilidad gravable. Entre estos están las contribuciones por valorización pagadas durante la posesión, ciertas mejoras que extendieron la vida del inmueble y costos directos de adquisición. Quien lleva contabilidad debe descontar además la depreciación fiscal acumulada, un detalle que según González puede elevar significativamente la utilidad sujeta al impuesto.

La ley colombiana ofrece un escudo para la vivienda habitual: una exención sobre las primeras 5.000 UVT de ganancia, pero con condiciones estrictas. El bien debe haber sido poseído dos años o más, el dinero debe destinarse completamente a comprar nueva vivienda o pagar hipotecas, y hay que garantizar trazabilidad mediante cuentas AFC o abonos bancarios directos. Perder este beneficio es común cuando falta documentación o no se cumplen los plazos.

Los errores más peligrosos son dos. Primero, clasificar mal el tipo de ingreso: un corredor o comerciante de finca raíz que vende una propiedad debe declararla como renta ordinaria, no como ganancia ocasional, aunque muchos no lo saben. Segundo, intentar escriturar por debajo del valor real de mercado. La Dian tiene facultad para desconocer esos valores y reliquidar el impuesto con sanciones económicas.

González enfatizó en El Espectador que el desconocimiento de plazos y condiciones de trazabilidad es una causa principal por la que ciudadanos pierden beneficios tributarios a los que legalmente tienen derecho. Antes de firmar cualquier documento de venta, revisar con un asesor tributario puede ahorrar dinero y sustos después.