El mercado de seguros para edificios y conjuntos residenciales en Colombia mueve cifras importantes pero desigualmente distribuidas. Según datos de Fasecolda, la Federación de Aseguradores del país, existen más de 43.000 copropiedades con pólizas vigentes que protegen un patrimonio colectivo valorado en más de 507 billones de pesos. Sin embargo, el dinero se concentra donde hay más construcción: Bogotá acumula 141 billones de pesos en cobertura, el 28 por ciento del total nacional, mientras que Medellín suma 117 billones, equivalentes al 19 por ciento. Entre ambas ciudades se agrupa casi la mitad del valor asegurado en el país.

Este patrón refleja la realidad del mercado inmobiliario colombiano. Las grandes ciudades tienen mayor densidad de edificios bajo régimen de propiedad horizontal y una cultura de aseguramiento más desarrollada. Cali ocupa el tercer lugar con 40 billones de pesos en cobertura, seguida por Barranquilla con 18 billones. El resto del territorio nacional concentra el 39 por ciento restante, lo que evidencia una brecha importante en la penetración del seguro fuera de las áreas metropolitanas principales.

Desde el punto de vista legal, el seguro de bienes comunes es obligatorio en Colombia conforme a la Ley 675 de 2001. La cobertura mínima que exige la normativa incluye protección contra incendio y terremoto, aunque muchas administraciones amplían la póliza para cubrir también daños por agua, explosiones y otros fenómenos naturales. Lo que protege exactamente el seguro son los elementos estructurales compartidos: columnas, vigas, techos, fachadas, ascensores y todas las redes internas que hacen funcionar el inmueble. No cubre las unidades privadas de los propietarios ni daños por desgaste o falta de mantenimiento.

El financiamiento del seguro es colectivo. Cada propietario contribuye a través de su cuota de administración, pero no por partes iguales sino según su coeficiente de copropiedad, es decir, el porcentaje que representa su unidad dentro del total del edificio. Un apartamento pequeño en un piso alto paga menos que una casa en la primera planta. Este sistema permite distribuir el costo de forma proporcional entre quienes se benefician de la protección del patrimonio común.

Cuando ocurre un siniestro cubierto, la administración reporta a la aseguradora, que evalúa los daños y calcula la indemnización según las condiciones contratadas. El objetivo es que el valor asegurado corresponda al costo de reconstrucción del edificio, no a su precio de venta en el mercado. Esa es la diferencia clave: lo importante es poder reconstruir, no recuperar el valor comercial.

Sin embargo, el sistema enfrenta desafíos operativos. Uno de los principales es la actualización periódica de los valores asegurados, porque los costos de construcción cambian con el tiempo. Si una póliza no se revisa regularmente, puede quedar por debajo del costo real de reconstrucción. También existe el desafío de ajustar las coberturas a los riesgos específicos de cada edificación según su ubicación, antigüedad y características estructurales. Además, la efectividad del seguro depende mucho de que la copropiedad mantenga adecuadamente sus infraestructuras, porque el seguro no cubre daños por negligencia o desgaste no controlado.

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