Los conjuntos residenciales en Colombia viven un cambio importante en materia tributaria. Lo que antes era considerado puramente un asunto de administración interna y gestión de convivencia ahora está bajo la lupa de la Dian, y las multas pueden ser significativas para quienes incumplan.

El punto de quiebre está en los ingresos extraordinarios. Muchas copropiedades descubrieron una fuente de dinero para mantener sus espacios comunes: alquilar el salón social para eventos, cobrar cuota extra por uso de piscinas, o rentabilizar parqueaderos de visitantes. El problema es que ese cambio de modelo tiene implicaciones fiscales que la autoridad tributaria ahora está exigiendo cumplir con rigor.

Según lo explicado por Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la Dian, la norma es clara: "Cuando los conjuntos alquilan parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios, zonas de BBQ u otros espacios comunes, están prestando un servicio. Esta obligación aplica independientemente de si quien lo alquila es propietario, residente o visitante. El Estatuto Tributario establece que este servicio está gravado con IVA y, por tanto, debe generarse la respectiva facturación electrónica". Un simple recibo de caja o comprobante interno ya no es suficiente.

El cambio operativo es concreto: los conjuntos que cobren por estos servicios deben emitir factura electrónica, incluir IVA en esos cobros y mantener un registro contable transparent en los sistemas habilitados ante la Dian. Es decir, la administración debe reportar estos movimientos en tiempo real, no como lo hacían antes con archivos manuales o registros internos.

Pero hay un salida. Si el costo de usar esos espacios está incluido en la cuota mensual de administración que pagan todos los residentes, o si simplemente se conceden en calidad de préstamo sin cobro adicional, no hay obligación de facturar ni de pagar IVA. La diferencia está en si hay un ingreso extraordinario identificable o no.

Para los administradores que no adapten sus sistemas de contabilidad, el riesgo es real. Las sanciones por incumplimiento de obligaciones tributarias pueden ser sustanciales, especialmente si la Dian detecta que se estaban cobrando servicios sin facturar. Es un recordatorio de que el universo de regulación tributaria en Colombia se expande cada vez más allá de empresas tradicionales, llegando ahora a la administración de la propiedad horizontal donde viven millones de colombianos.