Tras años asesorando a administradores, consejos de administración y propietarios sobre el funcionamiento de asambleas en propiedad horizontal, la abogada Nora Pabón Gómez cierra su etapa de columnas especializadas con un tema que afecta directamente los bolsillos de los colombianos: cómo impugnar decisiones viciadas en estas reuniones.

El punto de partida es claro: según el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, cualquier decisión de asamblea puede cuestionarse "cuando no se ajuste a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal". Esto abre un abanico amplio de motivos, que van desde errores procedimentales hasta decisiones de fondo que vulneran la ley.

Los vicios pueden ocurrir en cualquier momento del proceso. Desde la convocatoria inicial, si no cumple requisitos legales básicos como los plazos establecidos o no se envía a todos los propietarios. Luego, al iniciar la asamblea, si no se verifica correctamente el quórum mínimo. Durante la reunión, si se adoptan decisiones que contradicen el reglamento o la ley. Un error común que Pabón Gómez cuestiona es verificar el quórum solo al comienzo: si hay ausencias significativas horas después, debe volverse a verificar el número de asistentes antes de continuar.

Los documentos que acompañan la convocatoria son cruciales. Aunque la ley no exige explícitamente adjuntar estados financieros en el mismo comunicado inicial, su ausencia en la asamblea impide que los propietarios analicen y voten con información completa sobre la aprobación presupuestaria. Igualmente crítico es el listado de deudores de cuotas: debe tener corte al día anterior a la asamblea, no de meses atrás. Si está desactualizado, puede impedir injustamente que propietarios al día ejerzan derechos como ser designados en cargos.

El plazo para impugnar es de dos meses contados desde la celebración de la asamblea, aunque si la decisión implica reforma del reglamento o inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el tiempo comienza desde la correspondiente inscripción. Pueden hacerlo el administrador, el revisor fiscal o cualquier propietario. Incluso es posible solicitar al juez que suspenda provisionalmente los efectos de la decisión mientras se resuelve la demanda.

Lo que queda claro es que las asambleas de propiedad horizontal están rodeadas de trampas procedimentales. El administrador, el presidente y el secretario de asamblea tienen responsabilidades legales específicas al documentar y ejecutar estas reuniones. Un error de forma puede costarle caro a la administración y, más importante, vulnerar los derechos de participación que tienen todos los copropietarios.