Después de un pulso legal entre el Gobierno y el Consejo de Estado, finalmente llega claridad para los edificios colombianos: pueden hacer sus presupuestos 2026. El Decreto 159 del 19 de febrero, expedido por el Gobierno nacional, resuelve la incertidumbre que dejó una suspensión temporal de normas sobre aumentos de costos. Ahora, los administradores de propiedad horizontal tienen un número concreto en el que apoyarse: el salario mínimo mensual quedó fijado en 1.750.000 pesos, lo que representa un incremento de 23,7 por ciento comparado con el año anterior.

Para muchas familias, esto se traduce en un dilema real. Los gastos de administración están ligados a estos salarios mínimos porque la mayoría de empleados de vigilancia, servicios generales y portería ganan esa remuneración. Cuando sube el salario mínimo, sube automáticamente lo que cada propietario debe pagar mensualmente en su cuota de administración. El reto ahora para cada edificio o conjunto es tomar decisiones inteligentes en la próxima asamblea: cómo absorber este aumento sin que la cuota de administración se vuelva insostenible para los hogares, pero sin afectar tampoco la seguridad y los servicios básicos.

Algunos edificios ya han optado por reemplazar vigilantes con sistemas de cámaras o personal de conserjería. La abogada Nora Pabón, especialista en propiedad horizontal, advierte que estas decisiones no son simples: "es fundamental considerar muchos aspectos y comparar costos y beneficios o acudir a sistemas mixtos". No se trata solo de gastar menos, sino de encontrar modelos que funcionen sin dejar la propiedad vulnerable.

En las asambleas que ahora pueden realizarse, los administradores y propietarios enfrentan un equilibrio delicado. Algunos edificios tienen sus reglamentos amarrados al salario mínimo, mientras otros usan el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Independientemente de cuál sea el caso, la recomendación es establecer prioridades claras, negociar directamente con empresas de servicios públicos para evitar sobrecostos, y ser transparentes con los propietarios sobre qué está subiendo y por qué.

La abogada también aclara dudas que llegan constantemente de lectores. Una pregunta común tiene que ver con áreas comunes que algunos propietarios han techado o modificado sin permiso. Según explica Pabón, si un dueño construyó sobre un área que era de uso común exclusivo, eso requería autorización de la asamblea y licencia urbanística. El camino correcto es regularizar: la asamblea puede autorizar esa construcción si cumple normas urbanas, y a cambio, ese propietario debe pagar una compensación por tener ahora más área construida.

Otro tema crítico surge cuando un consejo de administración se disuelve por renuncias y no hay quórum para sesionar. ¿Quién llama a la asamblea para elegir nuevos miembros? El administrador tiene el deber de convocar en el plazo que marque el reglamento. Pero si no lo hace, tampoco quedan desamparados: el revisor fiscal o un grupo de propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes pueden citar ellos mismos la asamblea extraordinaria.

El panorama es claro: 2026 será un año de ajustes económicos en los hogares compartidos. El salario mínimo más alto es inevitable, pero las asambleas tienen herramientas para gestionar ese impacto sin sacrificar lo fundamental. La clave está en decisiones informadas, bien comunicadas y consensuadas.