En las asambleas ordinarias de copropietarios hay reglas claras pero frecuentemente cuestionadas sobre cuándo se puede sesionar y cómo votarán los propietarios. La abogada Nora Pabón Gómez, quien ha respondido consultas durante varias fechas del año sobre estos temas, señala que la Ley 675 de 2001 establece normas de orden público que son obligatorias para todos los conjuntos residenciales del país.

Una de las dudas más comunes es si una asamblea puede funcionar con menos gente de la requerida. La respuesta es no. Según la ley, se necesita un quórum deliberatorio compuesto por más de la mitad de los coeficientes de copropiedad representados por un número plural de unidades, y las decisiones deben tomarse con el voto a favor de la mitad más uno de los coeficientes presentes. Esto no es negociable. Si en la primera convocatoria no hay quórum, debe realizarse una segunda citación, que según el reglamento de cada edificio determinará cuándo se hará, pero generalmente al tercer día hábil. En esa segunda sesión sí se puede decidir con cualquier número de propietarios presentes, pero solo si se convoca correctamente después de verificar que faltó quórum en la primera.

Otro punto crítico es la verificación permanente del quórum. No basta constatar quién asiste al comienzo de la reunión. Pabón Gómez advierte que el quórum debe verificarse nuevamente antes de votar cada punto del orden del día, especialmente cuando hay indicios de que personas se han retirado o desconectado. Esto cobra importancia en asambleas largas donde la gente abandona la sesión. Si se toman decisiones sin que exista quórum en ese momento, todas esas decisiones pueden ser impugnadas y declaradas nulas. Los asuntos incluidos en el punto de "varios" requieren el mismo quórum que existía cuando comenzó la asamblea.

Hay decisiones que exigen condiciones aún más estrictas. Las reformas al reglamento de propiedad horizontal, por ejemplo, necesitan el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad y, conforme a la ley, no pueden aprobarse en asambleas virtuales. Deben ser presenciales. Esto elimina la posibilidad de aprobar cambios al reglamento mediante sesiones remotas, incluso si hay suficiente representación.

Respecto a quiénes pueden votar, la ley distingue entre propietarios y arrendatarios. Los arrendatarios solo tienen derecho a voto si cuentan con poder otorgado por el propietario para representarlo. De lo contrario, pueden asistir a la asamblea y participar en debates sobre asuntos que les afecten, pero sin derecho a votar.

La abogada subraya la importancia de conocer tanto la Ley 675 como el reglamento específico de cada propiedad horizontal, además de varios pronunciamientos de la Corte Constitucional sobre estos temas. Las fallas procedimentales en quórum o votaciones no son asuntos menores: pueden convertirse en argumentos para impugnar y anular las decisiones tomadas en asamblea, lo que genera conflictos costosos y prolongados entre los copropietarios.