A pocas semanas de que inicie la asamblea ordinaria de propietarios en muchos conjuntos residenciales del país, surge nuevamente la duda sobre cuánto percibe realmente el administrador de un edificio o propiedad horizontal. Aunque parezca una cifra arbitraria, existe un sistema de cálculo que permite establecer rangos bastante claros.

La Ley 675 de 2001, que regula las propiedades horizontales en Colombia, no fija un salario específico para estos profesionales. En su lugar, la remuneración se ha vinculado históricamente al salario mínimo mensual legal vigente. Para 2026, este monto se estableció en 1.750.905 pesos, tras un aumento del 23 por ciento respecto al año anterior. Esta cifra se convierte en el punto de referencia para calcular lo que gana el administrador.

El cálculo no es uniforme porque depende directamente de la complejidad del inmueble. En conjuntos residenciales pequeños, donde la gestión es más simple, el administrador que trabaja de manera externa o por prestación de servicios recibe entre 1 y 2 salarios mínimos mensuales. Esto significa ingresos aproximados entre 1.750.905 y 3.501.810 pesos. Sin embargo, cuando se trata de edificios más grandes o de estrato socioeconómico alto, la remuneración sube considerablemente: entre 3,5 y 6 salarios mínimos, lo que equivaldría a un rango de 6.128.167 hasta 10.505.430 pesos.

Más allá del cálculo matemático, otros factores influyen en el ingreso final. La ubicación geográfica del conjunto juega un papel importante: en las grandes ciudades los administradores cobran más que en municipios o ciudades intermedias, tanto por el mayor costo de vida como por la menor disponibilidad de profesionales especializados. La cantidad de personas que viven en el edificio también determina la complejidad de la gestión, pues edificios muy poblados requieren un nivel de administración más detallado y exigente.

La experiencia profesional es otro diferenciador clave. Administradores con certificaciones en normas NIIF (estándares internacionales de contabilidad), diplomados específicos en la Ley 675 o conocimientos en sistemas de gestión de calidad logran acceder a mejores ingresos dentro de sus respectivos rangos. Estas credenciales demuestran que la persona puede manejar complejas operaciones contables, asuntos legales y procesos administrativos con mayor eficiencia.

Entre las responsabilidades que debe asumir cualquier administrador de conjunto está la convocatoria y liderazgo de asambleas ordinarias y extraordinarias, la presentación del balance general de cuentas, la llevanza de libros de actas, la gestión de la contabilidad y la vigilancia de bienes comunes. Es decir, su labor va mucho más allá de cobrar cuotas: son los responsables de que toda la estructura administrativa y financiera de la propiedad horizontal funcione correctamente.