Las cifras no cierran. Las ventas de vivienda en Colombia crecieron 11,7 por ciento anual en los primeros tres meses de 2026 y recuperaron los niveles anteriores a la pandemia. Sin embargo, algo extraño ocurre en el terreno: casi nadie está construyendo. El Banco de la República acaba de lanzar una alerta en su Informe Especial de Estabilidad Financiera: las iniciaciones de obra están en su punto más bajo de los últimos 14 años, mientras que la construcción de edificios acumula dos años seguidos de contracción con una caída de 7,5 por ciento en 2025.

El problema golpea más fuerte donde duele: en la vivienda de interés social, segmento destinado a familias de bajos ingresos. Las iniciaciones en esta categoría se desplomaron 18,5 por ciento anual, casi 19 veces más que en el segmento para clase media y alta, que apenas cedió 1 por ciento. Esto no es un detalle menor. Según Camacol, un decreto en discusión en el Ministerio de Vivienda podría afectar el 35 por ciento del mercado VIS, lo que significa aproximadamente 132.000 viviendas y una inversión cercana a 27 billones de pesos en riesgo. La propuesta buscaría eliminar topes de precio excepcionales que actualmente permiten proyectos en grandes ciudades, unificando bajo criterios más restrictivos.

Tres factores económicos explican por qué los constructores prefieren esperar. Primero, los costos de construcción subieron 6,2 por ciento anual, impulsados principalmente por la mano de obra tras el aumento del salario mínimo de 23 por ciento decretado por el Gobierno. Segundo, las tasas de interés para créditos hipotecarios suben desde finales de 2024, especialmente en vivienda no VIS, porque los bancos encuentran más rentable invertir en bonos de deuda pública que en préstamos para casas. Tercero, el nuevo esquema que se discute obligaría a fijar precios en pesos desde el momento de la separación del inmueble, lo que aumenta la incertidumbre tanto para constructores como para compradores.

El Banco de la República reconoce que los indicadores de riesgo en la cartera hipotecaria permanecen controlados por ahora: alcanza 126,5 billones de pesos, equivalente a 16,9 por ciento de toda la cartera del sistema financiero. Pero identificó dos focos de preocupación. Uno son los créditos indexados a inflación, que representan 15,6 por ciento de la cartera hipotecaria y muestran los mayores niveles de morosidad. El otro son las constructoras medianas, cuya calidad crediticia se ha deteriorado desde 2023.

La conclusión es sobria: si las condiciones macroeconómicas y los cambios regulatorios continúan en la dirección actual, quienes más sufrirán serán los hogares de menores ingresos y los pequeños constructores, los que tienen menos capacidad para resistir una crisis del crédito o una parálisis en el sector. Colombia enfrenta el riesgo de una oferta de vivienda cada vez más limitada precisamente cuando más se necesita.