Parece una buena noticia: en 2025 se vendieron más apartamentos y casas que en 2024. Pero hay un pero muy grande. Mientras la gente compra más vivienda, los constructores están paralizados y comienzan menos proyectos que en cualquier año desde 2012. Es como si los compradores tiraran de un lado de la soga y los constructores soltaran del otro.

El gremio de constructores Camacol reporta que el año pasado se vendieron 173.632 viviendas, un incremento del 12,4 por ciento. Suena bien en términos porcentuales, pero en la realidad significa poco: esas cifras todavía están muy por debajo de las 249.000 unidades que se comercializaron en 2021, el año pico. Traducido al bolsillo: Colombia forma casi 370.000 hogares nuevos cada año. Con las ventas actuales, estamos dejando decenas de miles de familias sin opciones formales de vivienda. Eso no puede terminar bien.

Lo que jalonó las ventas fue principalmente la vivienda de clase media, la que no recibe subsidios del gobierno. Las mejores tasas de interés en los bancos y los subsidios que distribuyen las Cajas de Compensación Familiar también ayudaron. Además, algunos gobiernos locales sacaron sus propios programas después de que el gobierno nacional suspendiera "Mi Casa Ya", el programa que atendía a familias de menores ingresos. Regiones como Meta, Quindío, Antioquia y Bogotá reportaron crecimientos superiores al 20 por ciento, pero otras como Bolívar, Norte de Santander y Nariño se desplomaron.

Ahora viene lo preocupante: los constructores dejaron de comenzar proyectos. Las iniciaciones de obra en 2025 cayeron 17,4 por ciento, llegando a 115.687 unidades. Es la cifra más baja desde 2012. Aunque parezca técnico, esto significa que hay menos gente trabajando en construcción y menos apartamentos en camino hacia el futuro. ¿Por qué los constructores se frenan si hay demanda? Porque en 2026 todo se vuelve más caro y más riesgoso. El salario mínimo subirá 23 por ciento, lo que automáticamente encarece los costos de construcción. Eso presiona los precios finales, aleja compradores potenciales y hace inviable financieramente un proyecto que hace poco tiempo era rentable.

Según Guillermo Herrera, presidente de Camacol, "en ese contexto, muchos proyectos que estaban en fase de planeación o preventa no logran dar el paso hacia la iniciación de obra porque el riesgo se volvió demasiado alto". A esto se suma la incertidumbre sobre posibles controles de precios en vivienda social y un gobierno que gasta menos en subsidios habitacionales. Los constructores necesitan certeza para invertir millones de pesos durante años. Cuando falta esa seguridad, simplemente detienen sus planes.

Para este año, Camacol es pesimista. Proyecta que las iniciaciones podrían caer hasta 85.000 unidades, una reducción cercana al 26,5 por ciento. En ventas estima entre 150.000 y 190.000 viviendas, dependiendo de cómo evolucionen las tasas de interés y los programas locales. El riesgo real es que la brecha entre demanda y oferta siga aumentando, empujando a más familias hacia la informalidad urbana, hacia barrios sin regulación ni servicios.

Herrera resume el dilema con claridad: "La demanda existe, pero si no se dan las condiciones para que los proyectos sean viables financieramente, la oferta no responderá". Para que en 2026 el sector recupere ritmo, dice el gremio, hace falta que el gobierno defina reglas claras, brinde estabilidad jurídica, mantenga una política de subsidios previsible y tome decisiones macroeconómicas responsables. Mientras eso no ocurra, el déficit de vivienda seguirá siendo la cuenta pendiente de Colombia.