La promesa suena perfecta en la teoría: saca a los grandes inversores del mercado inmobiliario y los precios de las casas caerán, haciendo vivienda asequible para todos. Holanda decidió ponerla a prueba. En 2015 implementaron la ley Opkoopbescherming (protección de compra), que prohibía a inversores comprar viviendas de precio medio y bajo para arrendarlas. Años después, un estudio de las universidades de Ámsterdam y Rotterdam liderado por Marc Francke, Lianne Hans, Matthijs Korevaar y Sjoerd van Bekkum reveló qué pasó realmente: el experimento funcionó, pero no como se esperaba.

En ciudades como Rotterdam, la prohibición logró su objetivo inmediato: redujo las compras de inversores en un 75%. El problema es que cuando un inversor se retiraba del mercado, su lugar lo ocupaba rápidamente un comprador particular que pagaba prácticamente lo mismo. Como concluye el estudio, "la prohibición aumentó con éxito el acceso a la propiedad para los hogares de ingresos medios... a expensas de los inversores de compra para alquilar", pero los precios de venta no se movieron. En otras palabras: los que querían comprar su primera casa sí consiguieron más oportunidades, pero no porque las casas costaran menos, sino porque había menos competencia de inversores. El dinero que antes iba para inversores ahora lo ponían compradores particulares dispuestos a pagar igual.

El verdadero daño vino por el lado del alquiler. Al desaparecer los inversores, se redujo dramáticamente la oferta de viviendas disponibles para arrendar. El resultado fue crudo: los alquileres en las zonas reguladas subieron 4% más que en el resto de ciudades sin esta prohibición. No fue un aumento casual. La medida generó subidas de precios mucho mayores en los barrios donde se aplicó que en otras zonas. Como señala el estudio, "la política también inflara los alquileres en los vecindarios afectados, dañando así la asequibilidad de la vivienda para las personas que dependen del alquiler privado".

Lo más grave fue quién quedó fuera. Mientras 14 puntos porcentuales más de personas lograron comprar su primera vivienda en Rotterdam, los desplazados fueron principalmente jóvenes, migrantes e inquilinos de bajos ingresos, exactamente los que menos recursos tenían para adaptarse. El estudio evidenció que "afectó negativamente a los jóvenes" y a hogares con menores ingresos. Los nuevos dueños eran en promedio tres años mayores y ganaban significativamente más dinero. Se produjo lo que los economistas llaman gentrificación forzada: los nuevos residentes pertenecían a niveles de ingresos 3 percentiles más altos que los inquilinos anteriores.

El experimento holandés deja una lección incómoda pero clara: regular quién puede comprar una casa no soluciona el verdadero problema si simplemente no hay suficientes viviendas para todos. La ley intentaba mejorar la estabilidad al reducir la rotación de inquilinos, que es 30% mayor en casas de inversores. Pero lo que realmente hizo fue cambiar quién vivía en esos barrios: favoreciendo a los más ricos mientras expulsaba a los más vulnerables. Un recordatorio de que en temas de vivienda, las soluciones simples suelen tener costos sociales complicados.