En las copropiedades colombianas, los conflictos entre un propietario y otros pueden trascender lo individual. Un residente que vive en un segundo piso, exactamente sobre un supermercado, enfrenta un problema silencioso pero persistente: vibraciones nocturnas de las neveras del comercio que afectan su descanso. El dueño del supermercado argumenta que redistribuir la instalación eléctrica es demasiado costoso. Según Pabón Gómez, este argumento no es válido legalmente.

La Constitución Política protege derechos fundamentales como la salud, la tranquilidad y un ambiente sano. La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, reconoce estos derechos y obliga a los residentes a evitar la contaminación auditiva. Además, la Ley 2450 de 2025, conocida como Ley contra el ruido, define la contaminación acústica como la alteración nociva del ambiente que afecta la salud y la calidad de vida. El propietario del supermercado está obligado a adoptar medidas para eliminar o mitigar las vibraciones, ya sea reemplazando equipos o implementando soluciones técnicas eficaces. Aunque ningún otro residente esté directamente afectado, esto no significa que no exista violación del reglamento de propiedad horizontal.

El residente puede acudir a la administración y al consejo de administración para activar mecanismos de solución de conflictos e imponer sanciones si es necesario. También está en su derecho ejercer una acción de tutela para proteger sus derechos fundamentales. La ley prevé multas por incumplimiento en estas materias.

En otro frente, los administradores enfrentan presión para aumentar nuevamente las cuotas. La razón: cambios en los costos de vigilancia derivados de la reducción de jornada laboral de 48 a 42 horas semanales, que entra en vigencia a mitad de julio de 2026, y el incremento en los recargos por trabajo dominical y festivo. Sin embargo, estos no son cambios nuevos ni sorpresas.

La Ley 2101 de 2021 ya estableció un cronograma gradual para la reducción de jornada que las empresas de vigilancia conocían de antemano. De igual forma, la Ley 2466 de 2025 definió aumentos progresivos en los recargos dominicales: llegaron al 80 por ciento en julio de 2025, ascenderán al 90 por ciento en julio de 2026, y alcanzarán el 100 por ciento en julio de 2027. Según la abogada, estos factores debieron considerarse cuando las empresas presentaron sus propuestas económicas iniciales.

No obstante, la posibilidad de un ajuste en las cuotas dependerá de las cláusulas específicas del contrato de vigilancia y de cómo estén reguladas las revisiones económicas. Los administradores y consejos deben analizar cuidadosamente si realmente existe justificación para un nuevo aumento o si la empresa simplemente no anticipó correctamente sus costos laborales.