Comprar vivienda es el proyecto financiero más grande para la mayoría de colombianos, pero muchos caminan hacia esa meta cometiendo errores que les cuesta dinero y tiempo. Los expertos identifican patrones que se repiten: familias que ahorran disciplinadamente pero descubren tarde que falta plata para el avalúo, el estudio de títulos, la escrituración y el registro. Esos gastos "menores" que casi nadie incluye en el cálculo inicial pueden desbaratar todo el plan.

Lo primero es entender qué significa ahorrar para una cuota inicial en el mercado colombiano. Para vivienda de interés social (VIS), es decir, la más asequible, debe ahorrar entre 26 y 40 millones de pesos, dependiendo de la ciudad. Para vivienda no VIS (construcción libre, más costosa), el dinero requerido supera fácilmente los 80 millones. Eso equivale a entre 10 y 20 por ciento del valor total para VIS, y entre 20 y 30 por ciento para no VIS. El tiempo promedio para juntar esto es de 18 a 24 meses, aunque claro, depende de cuánto logre ahorrar cada mes su familia.

Pero hay un segundo error que daña muchos planes: endeudarse mientras está en el proceso de ahorro. Si durante esos meses toma un crédito de consumo, compra carro o pide dinero prestado, reduce su capacidad de crédito cuando finalmente solicite el préstamo hipotecario. Los bancos miran con desconfianza a quien ya tiene múltiples deudas, y puede terminar rechazando su solicitud o ofreciéndole peores condiciones.

Javier Cadena, director Nacional de Vivienda en BBVA Colombia, señala que "en términos absolutos, el valor de la cuota inicial depende del segmento de vivienda. Para una vivienda de interés social, VIS, puede estar en un rango aproximado de $26 millones a $40 millones, mientras que en vivienda no VIS puede superar fácilmente los $80 millones, dependiendo de la ciudad y el tipo de inmueble". También advierte que los hogares deben revisar qué bancos permiten reducir esa necesidad inicial, porque los precios de vivienda siguen subiendo.

Otro error común es no comparar las opciones de crédito hipotecario desde el principio. Cada banco ofrece tasas de interés distintas, plazos diferentes y algunos tienen programas de subsidio que desconoce. Perder esa búsqueda temprana significa pagar miles de pesos más durante toda la vida del crédito.

También existe una regla financiera que pocos entienden pero todos deben conocer: se llama LTI (Loan to Income). Significa que la primera cuota mensual de su hipoteca no puede ser mayor a 40 por ciento de los ingresos mensuales de la familia. Si gana 3 millones de pesos al mes, su cuota no puede superar 1,2 millones. Eso define de verdad cuánto crédito le darán, más allá de cuánto ahorro haya juntado.

Alejandro Quintero, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, explica que el proceso de ahorro se puede acelerar usando herramientas que muchos ignoran: las cesantías pueden servir como pago inicial, y en algunos casos existen subsidios de cajas de compensación o apoyos regionales que reducen lo que debe pagar de su propio bolsillo. La conclusión es simple: planear la compra de vivienda no es solo disciplina para ahorrar, sino strategy integral que incluya todos los costos, la evaluación de deudas actuales, la comparación de créditos y el aprovechamiento de apoyos que el gobierno o los empleadores ofrecen.